W firmach zajmujących się wyceną nieruchomości część pracy może być wykonywana przez pracowników lub współpracowników. Mogą oni gromadzić dokumenty, analizować dane, przygotowywać zestawienia czy wykonywać obliczenia. Ostateczny operat szacunkowy podpisuje jednak rzeczoznawca majątkowy. Co dzieje się, gdy po przekazaniu dokumentu klient odkryje błąd?
Samo wskazanie, że pomyłkę popełnił pracownik, nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności. Trzeba ustalić, kto wykonywał poszczególne czynności, kto odpowiadał za ich weryfikację, kto podpisał operat oraz w jakiej relacji zawodowej pozostawały osoby uczestniczące w jego przygotowaniu.
Podpis rzeczoznawcy ma znaczenie
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jest również zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności.
W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca nie powinien traktować podpisania operatu jako czysto formalnej czynności. Jeżeli pracownik przygotował część materiału, rzeczoznawca powinien ocenić poprawność danych, zastosowaną metodę i końcowe wyliczenia. Podpisanie dokumentu oznacza bowiem przyjęcie odpowiedzialności za sporządzony operat w zakresie wynikającym z przepisów i konkretnego stanu faktycznego.
Nie oznacza to jednak, że każdy błąd automatycznie obciąża wyłącznie rzeczoznawcę. Przy ocenie odpowiedzialności trzeba sprawdzić, jak powstała pomyłka i czy miała wpływ na wartość nieruchomości. Znaczenie może mieć również to, czy rzeczoznawca miał możliwość wykrycia błędu podczas prawidłowej weryfikacji materiału.
Pracownik a odpowiedzialność przedsiębiorcy
Inaczej należy spojrzeć na odpowiedzialność samego pracownika i przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie wyceny. Ustawa przewiduje obowiązek ubezpieczenia OC przedsiębiorcy wykonującego czynności związane z wyceną nieruchomości. Jeżeli przedsiębiorca korzysta przy wykonywaniu umowy z rzeczoznawcy majątkowego związanego z nim umową o pracę lub umową cywilnoprawną, obejmuje to również odpowiedzialność za szkody wyrządzone działaniem tej osoby.
Dlatego w przypadku roszczenia nie wystarczy ustalić, kto fizycznie wpisał błędną wartość do arkusza kalkulacyjnego. Trzeba przeanalizować cały proces przygotowania operatu. Istotne są między innymi:
- Zakres czynności wykonanych przez pracownika.
- Uprawnienia zawodowe osoby uczestniczącej w przygotowaniu wyceny.
- Sposób i zakres weryfikacji materiału przez rzeczoznawcę podpisującego operat.
- Relacja prawna między rzeczoznawcą, pracownikiem i przedsiębiorcą.
- Wpływ pomyłki na końcową wartość nieruchomości i powstanie konkretnej szkody.
Znaczenie ma także to, czy pracownik jedynie wykonywał czynności pomocnicze, czy samodzielnie opracował istotną część wyceny. Nie każda czynność wykonana przez osobę inną niż rzeczoznawca oznacza nieprawidłowość. Kluczowe jest zachowanie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy za wykonywane przez niego czynności.
Z której polisy może być pokryta szkoda?
Jeżeli klient zgłasza roszczenie dotyczące błędnego operatu, trzeba ustalić nie tylko osobę odpowiedzialną, ale również właściwy zakres ochrony ubezpieczeniowej. W przypadku działalności prowadzonej przez przedsiębiorcę znaczenie może mieć obowiązkowe OC przedsiębiorcy obejmujące szkody związane z wykonywaniem umowy. Ustawa wymaga również dołączenia do operatu albo umowy o dokonanie wyceny kopii aktualnego dokumentu ubezpieczenia.
Nie należy jednak zakładać, że każda pomyłka zostanie automatycznie pokryta z OC. Ubezpieczyciel analizuje charakter błędu, odpowiedzialność ubezpieczonego, powstanie szkody oraz pozostałe warunki ochrony. Znaczenie może mieć także to, w jaki sposób i przez kogo wykonywane były poszczególne czynności.
Przykładowo pracownik może błędnie przepisać powierzchnię działki z dokumentu źródłowego. Jeżeli rzeczoznawca nie zweryfikuje tej informacji, przyjmie ją w operacie i na jej podstawie określi wartość nieruchomości, odpowiedzialność będzie oceniana szerzej niż tylko przez wskazanie osoby, która popełniła błąd techniczny.
Jak ograniczyć ryzyko błędu w operacie?
Największe znaczenie ma jasny podział obowiązków i procedura kontroli dokumentacji. Wewnętrzna weryfikacja powinna obejmować nie tylko obliczenia, ale również podstawowe dane identyfikujące nieruchomość, stan prawny, źródła informacji i założenia przyjęte przy wycenie.
Warto również zachowywać dokumentację pokazującą, kto wykonywał poszczególne czynności i w jaki sposób rzeczoznawca sprawdzał przygotowany materiał. Ma to znaczenie nie tylko dla organizacji pracy. W przypadku sporu pozwala odtworzyć przebieg przygotowania operatu i ustalić źródło konkretnej pomyłki.
Jeżeli błąd zostanie wykryty już po przekazaniu operatu, nie należy ograniczać się do poprawienia dokumentu. Trzeba ustalić, czy błędna wycena mogła spowodować szkodę, czy operat został wykorzystany przez klienta oraz czy istnieją podstawy do zgłoszenia sprawy ubezpieczycielowi.
Odpowiedzialności za pomyłkę nie można więc sprowadzić do prostego stwierdzenia, że „błąd zrobił pracownik”. Jeżeli operat został przygotowany z wykorzystaniem jego pracy, ale podpisany przez rzeczoznawcę, znaczenie ma przede wszystkim zakres czynności rzeczoznawcy, sposób weryfikacji materiału oraz jego odpowiedzialność za sporządzony dokument. Równocześnie odpowiedzialność cywilna może dotyczyć przedsiębiorcy, który wykonywał zlecenie przy pomocy pracowników lub współpracowników. Dlatego przy roszczeniu dotyczącym błędnego operatu trzeba analizować zarówno odpowiedzialność zawodową, jak i właściwy zakres ochrony OC.