Oględziny nieruchomości nie zawsze przebiegają zgodnie z planem. Rzeczoznawca może przyjechać na miejsce i stwierdzić, że nie ma możliwości bezpiecznego wejścia na posesję, właściciel nie udostępnia wszystkich pomieszczeń albo wcześniej przekazane informacje nie odpowiadają stanowi faktycznemu. Szczególnym problemem jest obecność agresywnego psa. Ryzyko pojawia się również wtedy, gdy nieruchomość nie ma faktycznego dojazdu albo właściciel składa oświadczenie, którego prawdziwość budzi wątpliwości. W takich sytuacjach rzeczoznawca nie powinien podejmować działań kosztem własnego bezpieczeństwa. Powinien natomiast odpowiednio udokumentować przebieg oględzin i zakres informacji, na których może oprzeć wycenę.
Agresywny pies a bezpieczeństwo podczas oględzin
Obecność psa na posesji sama w sobie nie oznacza problemu. Sytuacja zmienia się, gdy zwierzę uniemożliwia wejście na teren albo stwarza realne zagrożenie. Rzeczoznawca nie ma obowiązku podejmowania ryzyka, aby wykonać oględziny w pełnym zakresie. Jeżeli właściciel nie zapewnia bezpiecznych warunków, warto odnotować ten fakt w dokumentacji. Znaczenie ma również informacja, czy pies był zabezpieczony, czy właściciel zapewnił możliwość wejścia na posesję i które elementy nieruchomości z tego powodu nie zostały ocenione. W razie potrzeby oględziny można przełożyć na termin, w którym dostęp będzie bezpieczny. Jeżeli nie jest to możliwe, ograniczenia powinny zostać jasno opisane w dokumentacji związanej z wyceną.
Nie należy także opierać oceny niewidocznych elementów nieruchomości wyłącznie na zapewnieniach właściciela. Jeżeli brak dostępu uniemożliwia sprawdzenie określonych cech nieruchomości, trzeba wskazać ten fakt i jego konsekwencje dla wyceny. Pomocne jest przyjęcie jednolitej procedury postępowania w sytuacjach problemowych. Powinna ona obejmować następujące działania:
- ocenę, czy wejście na teren nieruchomości jest bezpieczne i możliwe.
- poinformowanie właściciela o konieczności zapewnienia bezpiecznego dostępu.
- odnotowanie elementów nieruchomości, których nie można było obejrzeć.
- zachowanie dokumentacji potwierdzającej przebieg i zakres przeprowadzonych oględzin.
- wskazanie w dokumentacji, jeżeli określone informacje pochodzą wyłącznie od właściciela.
- rozważenie ponownych oględzin, jeżeli brak dostępu może mieć istotny wpływ na wynik wyceny.
Takie działania mają znaczenie nie tylko dla bezpieczeństwa rzeczoznawcy. Pozwalają również wykazać, jaki był rzeczywisty zakres oględzin i jakie ograniczenia wystąpiły podczas wykonywania czynności. Jeżeli później pojawi się zarzut, że operat nie uwzględniał konkretnej cechy nieruchomości, dokumentacja może pozwolić ustalić, czy rzeczoznawca miał możliwość jej zweryfikowania. Istotne jest przy tym, aby nie formułować w operacie kategorycznych ustaleń dotyczących elementów, których nie można było faktycznie sprawdzić.
Brak dojazdu i informacje przekazane przez właściciela
Problematyczna może być także sytuacja, w której właściciel wskazuje dojazd do nieruchomości, ale w rzeczywistości droga nie zapewnia dostępu albo nie ma uregulowanego statusu. Podczas oględzin warto zweryfikować, w jakim zakresie można potwierdzić informacje dotyczące dostępu do nieruchomości. Samo oświadczenie właściciela może być ważną informacją, ale nie powinno automatycznie zastępować weryfikacji danych, jeżeli dana kwestia ma wpływ na wartość. Szczególnej uwagi wymagają informacje dotyczące drogi publicznej, służebności przejazdu, udziału w drodze wewnętrznej czy faktycznej możliwości dojazdu. Jeżeli nie można ich potwierdzić, należy odpowiednio zaznaczyć to w dokumentacji.
Jeszcze większe ryzyko powstaje, gdy właściciel przedstawia informacje, które okazują się niezgodne ze stanem faktycznym. Rzeczoznawca powinien wtedy oddzielić informacje otrzymane od właściciela od ustaleń wynikających z dokumentów lub własnych oględzin. Nie powinien też bez sprawdzenia przyjmować twierdzeń, które mają istotne znaczenie dla wartości nieruchomości. W przypadku rozbieżności warto poprosić o dokumenty potwierdzające dane informacje oraz opisać w dokumentacji stwierdzone różnice. Pozwala to ograniczyć ryzyko, że późniejszy spór zostanie sprowadzony do odmiennej wersji wydarzeń.
Jak zabezpieczyć dokumentację oględzin
Największe znaczenie ma rzetelne udokumentowanie tego, co rzeczoznawca faktycznie mógł sprawdzić. Dotyczy to zarówno dostępu do posesji, stanu drogi, jak i informacji przekazanych przez właściciela. Dokumentacja powinna pozwalać odtworzyć przebieg oględzin bez konieczności opierania się wyłącznie na pamięci. Warto również zachować materiały, które potwierdzają istotne ograniczenia, o ile ich wykonanie i przechowywanie jest zgodne z obowiązującymi zasadami ochrony danych. Jeżeli właściciel odmawia dostępu albo przekazuje informacje, które budzą uzasadnione wątpliwości, nie należy pomijać tego faktu. W razie istotnych rozbieżności warto rozważyć dodatkową weryfikację przed zakończeniem wyceny.
Agresywny pies, brak dojazdu czy nieprawdziwe oświadczenie właściciela nie muszą uniemożliwiać wykonania wyceny. Mogą jednak ograniczyć zakres możliwych ustaleń i zwiększyć ryzyko późniejszego sporu. Podstawą zabezpieczenia rzeczoznawcy jest bezpieczna organizacja oględzin, jasne określenie zakresu dostępu oraz dokładne dokumentowanie ograniczeń. Jeżeli określonej cechy nieruchomości nie można było zweryfikować, powinno to znaleźć odzwierciedlenie w dokumentacji i, gdy jest to istotne, w operacie szacunkowym. Takie postępowanie pozwala wykazać, jakie informacje były dostępne w chwili wyceny i jakie czynności rzeczywiście zostały wykonane.
