Rzeczoznawca majątkowy może spotkać się z oczekiwaniem, aby wartość nieruchomości w operacie była wyższa niż wynika to z analizy rynku. Najczęściej argument brzmi: „bank potrzebuje wyższej wartości” albo „inna wycena wyszła lepiej”. Taka presja nie zmienia zasad wykonywania zawodu. Wartość nieruchomości powinna wynikać z przyjętej podstawy wyceny, dostępnych danych i zastosowanej metody. Rzeczoznawca nie może dostosowywać wyniku do oczekiwań klienta tylko po to, aby ułatwić uzyskanie finansowania.
Kiedy oczekiwanie klienta przekracza granicę
Samo pytanie o możliwość uzyskania wyższej wartości nie jest jeszcze naruszeniem prawa. Problem pojawia się wtedy, gdy zleceniodawca oczekuje świadomego odejścia od zasad wyceny. Może proponować pominięcie niekorzystnych transakcji porównawczych, przyjęcie nierealnych założeń albo zmianę parametrów w taki sposób, aby wynik odpowiadał oczekiwanej kwocie. Rzeczoznawca powinien odróżnić uzasadnioną dyskusję dotyczącą danych od żądania określonego wyniku. Operat nie jest dokumentem negocjacyjnym. Jego wartość dowodowa zależy od rzetelności zastosowanej procedury i możliwości uzasadnienia przyjętych ustaleń.
Jak zabezpieczyć się przed presją zleceniodawcy
Najskuteczniejszą ochroną jest dokumentowanie przebiegu zlecenia. Jeżeli klient wskazuje oczekiwaną wartość, warto zachować wiadomość lub sporządzić krótką notatkę dotyczącą rozmowy. Nie należy przyjmować poleceń dotyczących końcowego wyniku wyceny. W przypadku nacisków można jasno wskazać, że wartość zostanie określona na podstawie zgromadzonych danych i właściwej procedury. Pomocne jest również precyzyjne określenie celu wyceny i zakresu zlecenia przed rozpoczęciem pracy.
W sytuacji, gdy klient nadal domaga się konkretnego wyniku, rzeczoznawca powinien rozważyć odmowę wykonania zlecenia lub jego zakończenie na zasadach wynikających z umowy. Szczególnie ryzykowne jest podpisanie operatu, którego ustalenia nie znajdują uzasadnienia w analizie (więcej informacji znajdziesz pod tym linkiem: magazynrzeczoznawcy.com/kiedy-ubezpieczyciel-odmowi-wyplaty-z-oc-rzeczoznawcy-3-zapisy-w-owu-na-ktore-rzadko-zwracamy-uwage/). Taki dokument może później stać się podstawą zarzutów dotyczących nierzetelnego wykonania czynności, a także źródłem odpowiedzialności zawodowej lub cywilnej.
Co zrobić, gdy naciski pojawiają się po wykonaniu wyceny
Presja może pojawić się również po przekazaniu projektu operatu. Klient może żądać „korekty” wartości, wskazując na interes kredytowy lub wynik innej wyceny. Jeżeli zmiana nie ma podstaw merytorycznych, nie powinna być wprowadzana wyłącznie dla spełnienia oczekiwań zleceniodawcy. Rzeczoznawca powinien wskazać, jakie konkretne dane lub okoliczności uzasadniałyby zmianę wyniku. Jeżeli takich podstaw nie ma, właściwym rozwiązaniem jest pozostawienie wyceny w pierwotnym kształcie albo rezygnacja z dalszego udziału w zleceniu.
Granica prawna i zawodowa jest prosta: klient może określić cel wyceny, ale nie powinien narzucać jej wyniku. Rzeczoznawca odpowiada za własne ustalenia i powinien móc wykazać, skąd wynika przyjęta wartość. Dokumentowanie nacisków, zachowanie korespondencji i konsekwentne odwoływanie się do danych rynkowych ograniczają ryzyko sporu. Jeżeli oczekiwana kwota nie znajduje uzasadnienia w analizie, najlepszą ochroną rzeczoznawcy jest odmowa jej wpisania do operatu.
