Błąd w operacie szacunkowym nie zawsze zostaje wykryty bezpośrednio po jego sporządzeniu. Może się na przykład okazać, że po czterech latach przyjęte dane, metoda wyceny albo końcowa wartość nieruchomości były nieprawidłowe. Sam upływ czasu nie oznacza jednak, że sprawa jest zamknięta. Trzeba ustalić, czy błąd spowodował szkodę, kiedy szkoda powstała i została wykryta oraz jaka polisa OC obejmowała działalność rzeczoznawcy. To ważne, ponieważ polisa związana z aktualną działalnością rzeczoznawcy nie musi być tą samą polisą, która ma znaczenie dla roszczenia dotyczącego wcześniejszego operatu. Ochronę trzeba oceniać na podstawie konkretnych okoliczności i warunków ubezpieczenia.
Dlaczego cztery lata nie przekreślają roszczenia
Operat szacunkowy jest wynikiem określonych czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego (https://pl.wikipedia.org/wiki/Operat_szacunkowy). Jeżeli w operacie wystąpił błąd, odpowiedzialność nie powstaje jednak tylko dlatego, że późniejsza analiza wykazała inną wartość nieruchomości. Trzeba wykazać, na czym polegało uchybienie, jaki miało wpływ na wynik wyceny oraz czy doprowadziło do rzeczywistej szkody. Przykładowo samo stwierdzenie, że inny rzeczoznawca oszacował nieruchomość na inną kwotę, nie musi wystarczyć do wykazania odpowiedzialności. Znaczenie mogą mieć pominięte transakcje porównawcze, błędne dane o nieruchomości, niewłaściwe założenia lub nieprawidłowe zastosowanie metody wyceny.
W sprawie wykrytej po czterech latach trzeba przede wszystkim odtworzyć chronologię. Data sporządzenia operatu jest istotna, ale nie odpowiada na wszystkie pytania dotyczące ochrony OC. Należy ustalić także moment wykorzystania operatu, powstania szkody i uzyskania informacji o możliwym błędzie. Trzeba sprawdzić dokumentację dotyczącą ubezpieczenia oraz zakres czynności objętych ochroną. W praktyce pomocne jest zebranie następujących informacji:
- daty sporządzenia operatu i wykonania zlecenia przez rzeczoznawcę.
- celu, w jakim operat został przygotowany i wykorzystany.
- konkretnego błędu wskazanego w operacie oraz dokumentu, który go potwierdza.
- daty, w której powstała szkoda, i sposobu wyliczenia jej wysokości.
- daty wykrycia błędu oraz informacji, kto i w jakich okolicznościach go stwierdził.
- danych polisy OC dotyczącej działalności rzeczoznawcy w odpowiednim okresie.
Takie zestawienie pozwala odróżnić trzy kwestie: odpowiedzialność rzeczoznawcy, zakres ochrony ubezpieczeniowej oraz termin dochodzenia roszczenia. Nie zawsze są one związane z tą samą datą. Szczególnie istotne jest ustalenie, czy szkoda powstała już w chwili wykorzystania błędnej wyceny, czy dopiero później. Znaczenie może mieć również to, kiedy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia. Dlatego przy roszczeniu ujawnionym po kilku latach nie należy opierać oceny wyłącznie na stwierdzeniu, że operat jest stary.
Jak sprawdzić, czy OC obejmuje stary operat
Najważniejszym dokumentem jest polisa lub dokument potwierdzający ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy w okresie związanym z wykonywaniem czynności. Należy sprawdzić nie tylko datę jej obowiązywania, lecz także zakres ochrony, sumę gwarancyjną, wyłączenia oraz zasady zgłaszania roszczeń. Sam fakt, że rzeczoznawca ma dziś ważne OC, nie przesądza o ochronie dotyczącej operatu sprzed czterech lat. Z drugiej strony zmiana ubezpieczyciela po sporządzeniu operatu nie oznacza automatycznie, że roszczenie nie może być objęte ochroną. Odpowiedź zależy od konstrukcji ochrony, właściwych przepisów oraz okoliczności powstania szkody.
Jeżeli błąd został potwierdzony, nie warto ograniczać się do telefonicznego poinformowania rzeczoznawcy. Należy zgromadzić operat, dokumentację źródłową, późniejszą opinię wskazującą błąd oraz dokumenty potwierdzające wysokość szkody. Następnie trzeba formalnie ustalić, do kogo i w jakim terminie należy skierować zgłoszenie. Warto zrobić to możliwie szybko po uzyskaniu informacji o szkodzie. Zwłoka może utrudnić ustalenie okoliczności sprawy, a w określonych sytuacjach mieć także znaczenie dla oceny obowiązków ubezpieczonego i odpowiedzialności ubezpieczyciela.
Co oznacza wykrycie błędu po czterech latach
Wykrycie błędu po czterech latach nie daje podstaw do automatycznego stwierdzenia, że polisa OC już nie działa. Nie daje też podstaw do założenia, że ubezpieczyciel na pewno wypłaci odszkodowanie. Konieczne jest sprawdzenie odpowiedzialności rzeczoznawcy, związku między błędem a szkodą, właściwego okresu ubezpieczenia oraz terminów dotyczących dochodzenia roszczeń. Jeżeli wartość sporu jest wysoka albo ubezpieczyciel kwestionuje odpowiedzialność, dokumenty powinny zostać przeanalizowane przed podjęciem dalszych działań. W takiej sprawie liczy się przede wszystkim chronologia zdarzeń i treść dokumentów, a nie sam fakt, że od sporządzenia operatu minęły cztery lata (klika dodatkowych informacji pod tym likiem: https://magazynrzeczoznawcy.com/presja-zleceniodawcy-na-zawyzenie-wartosci-nieruchomosci-pod-kredyt-granica-prawna-i-praktyka-obrony/).
